卷首语
在变革中创造春天
2025年是“好房子”建设起步成势之年，国家明确了“安全、舒适、绿色、智慧”的核心方向。“好房子”正式成为定义市场需求的新标准，也为房企开辟了全新的市场空间，重塑了行业的竞争逻辑，开启了新的发展周期。
回顾历年白皮书，保利发展（600048）始终坚持深刻理解把握党中央的方针政策：2023年率先提出行业进入高质量发展的“品质时代”；2024年呼吁稳定资产价格，全面改善预期，与党中央“止跌回稳”的精神高度契合；2025年提出行业向新发展模式转型升级的四大特征。今年，我们围绕“好房子”带来的机遇和变化，系统剖析行业新逻辑、市场新趋势与企业新路径，发挥国资央企与行业龙头的责任担当，为行业的健康发展贡献专业智慧与破局之道。
一、强烈稳市信号再次发出，市场进入止跌回稳关键期
2026年伊始，《人民日报》《求是》等权威媒体发表一系列评论文章，正面重申了行业的重要地位，指出房地产业“事关经济社会发展大局稳定，事关人民群众切身利益”，首次明确房地产“具有显著金融资产属性，是国民经济的基础产业和居民财富的重要来源”，推动各方对房地产行业地位与重要性形成全面共识，对稳定房地产市场具有极其重要的意义。
此后，各地政策支持力度明显加大，市场信心提振、预期好转。全国新建商品房销售面积、销售金额等主要指标降幅收窄，多个核心城市、核心区域的“好房子”产品热销，二手房成交保持较高活跃度，房企投资信心有所恢复，为市场进一步企稳复苏创造了有利条件。
在止跌回稳的进程中，市场各方已经凝聚共识，积极主动适应，自觉推动行业向新发展模式稳步前行。房企正积极向“开发+经营+服务”的发展模式转型：在开发端，抓住结构性机会，以“好房子”满足甚至创造需求；在经营端，服务好“租购并举”和“提振消费”大局，并利用公募REITs等金融工具，打通商业闭环；在服务端，整合物业、商业、养老、教育、文化、娱乐等多元服务资源，为居民打造全场景美好生活圈。
二、从“造房子”到“造生活”，行业变革回归价值本源
行业底层逻辑发生根本性改变，老百姓的居住观、消费观、价值观深刻变迁，住房需求已从“有得住”转向“住得好、住得开心”。真正的好房子从单纯的“物理空间”升维为功能价值、精神价值与资产价值的“三重价值”叠加。
面对行业变革，保利发展以“好生活”为纲，提出“好产品、好服务、好生活”的“三好”体系，为行业转型提供实践样本：好产品以“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维标准为核心，在国家标准基础上实现全维度升级；好服务从基础维护迈向“生活管家+资产管家+社群服务”全周期运维；好生活则通过“住区—社区—城区”三维联动，整合商业、养老、文旅等多元业态，打造全场景美好生活圈。在此基础上，以“全周期客户驱动”洞察客户“真需求”、以“全流程品质管控”锻造产品“强性能”、以“全过程服务贯通”护航生活“长运营”，实现从“造房子”到“造生活”的根本跨越。
当前，行业正处在模式转换、结构优化、动力重塑的关键时期，各方将以人民群众幸福感、获得感、安全感为出发点和落脚点，全面、辩证、长远地认识房地产市场新形势，持续稳定预期、提振信心、优化供给，推动行业走上平稳健康、良性循环的高质量发展轨道。
展望未来，我国房地产发展潜力和空间仍然巨大。企业也将坚守初心、深耕能力，精准把握新时代需求演进的脉搏，以高品质产品回应期待，以全周期服务创造价值，在“造房子”到“造生活”的跨越中，筑牢自身发展根基，为行业高质量发展注入持久动力！
第一章
改善和稳定房地产市场预期
POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS
一、行业地位与重要性形成全面共识
不动产行业始终受到国家高度重视。2021年底，中央经济工作会议首次提出房地产“探索新的发展模式”，促进行业良性循环。2022年--2023年，政策聚焦保交楼、保民生、保稳定，并多次强调要适应房地产供求关系重大变化的新形势，支持刚性和改善性住房需求，推动市场平稳健康发展。
2024年9月，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，一揽子政策组合拳相继落地，全国房地产市场出现阶段性止跌。2025年底，中央经济工作会议进一步定调“着力稳定房地产市场”，时隔十年再次提出“去库存”。
2026年元旦，中央权威刊物《求是》重磅发布《改善和稳定房地产市场预期》，具有重大风向标意义。此后，《人民日报》《求是》等再次发表一系列评论，强力释放积极稳定信号。
（一）房地产在国民经济中的地位举足轻重
不动产是人民群众安居乐业的基本前提，直接决定居民生活品质和民生福祉水平。不动产作为居民生活和生产活动的物理载体，构成居住和经营的基本空间，承载了家庭安居、民生保障、社会公共事务运转等多重功能。
房地产具有显著金融资产属性，是居民财富的重要来源。中国居民家庭资产中，住房资产占比约为60%-70%，其价格波动直接关系到人民群众的切身利益。中央对“金融资产属性”的定调，与“房住不炒”定位高度统一，核心在于以“稳定资产价值”回应居民合理的资产配置与保值增值需求。
房地产关联性强、涉及面广，事关经济社会发展大局稳定。一方面，房地产业及建筑业增加值占国内生产总值的12%；吸纳超7000万从业人员，占全国总就业人数的12%；不动产估值还与家庭财富、居民消费信心紧密相连，对稳定就业和拉动内需起到重要作用。另一方面，我国金融体系中，大多数的银行贷款以不动产为抵押物。稳定的资产价格有助于稳定居民和企业资产负债表，也是守住不发生系统性金融风险底线的关键支撑。
综上可见，要实现房地产市场平稳健康发展，稳定的资产估值体系是核心前提。只有稳住估值体系，才能更好地防范风险，稳住居民和社会信心，提振消费和投资意愿，创造更多就业岗位，推动经济平稳向好。
（二）行业发展潜力和空间巨大
中国不动产市场的长期需求潜力依然广阔。
一是我国住房每年建设规模仍将超1千万套。对比国际经验，日本、韩国等进入城镇化中后期，每千人年均新建住宅仍达到7.74套、10.39套，由此测算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万-1490万套之间。
二是城镇化稳步推进，刚性需求持续释放。城乡统筹协调发展将持续带来住房增量需求。到“十五五”期末，我国城镇化率将达到71%，年均增长0.62个百分点、新增700多万城镇人口。人口向大城市集中、在城市之间流动的趋势仍将持续相当长时间，农民工落户、大学生毕业、跨城就业等“新市民”的需求为住房市场提供坚实支撑。
三是多样化改善性需求显现，品质升级空间广阔。我国城镇近4成家庭人均住房建面不足30平方米，尚未达到舒适标准，“小换大”的面积改善需求基数庞大。城镇20年以上楼龄旧房存量约122亿平方米，“旧换新”的品质改善需求旺盛。加之近年来生育政策放开、多孩家庭占比提升，功能改善需求也在持续增长。
二、市场进入止跌回稳关键期
（一）2025年整体市场韧性前行，为企稳积蓄动能
房地产市场多项指标边际改善。2025年全国新建商品房销售金额、房屋新开工面积、房地产开发到位资金同比降幅均收窄3-4个百分点。全国一二手交易总量保持稳定，成交面积同比基本持平，新房、二手房价环比降幅呈收窄态势。
图：2020年-2025年全国新房、二手商品房成交面积
数据来源：国家统计局，2020年-2022年二手房数据根据行业数据推算
图：70个大中城市新房、二手住宅价格当月环比
数据来源：国家统计局
（二）土地供应缩量提质，优质供给激发需求
在“人房地钱”挂钩机制下，各地土地供应的规模、节奏更加合理，推动供求关系趋向平衡。2025年，全国300城住宅用地成交建筑面积同比下降约14%，其中一线城市同比下降23%。广州、杭州、武汉、青岛等城市的库存面积较2024年末下降10%-30%。
图：典型城市商品住宅库存变化情况
数据来源：克而瑞，以2024年底商品住宅库存面积为100%基准
核心地段“好房子”产品频出，改善需求持续激活。全国300城成交涉宅土地平均容积率降至2.0以下，低密地块的建筑面积占比从2020年的20%提升至2025年的38%。小高层、洋房等新产品迭出，契合了人们对高品质生活的追求。
以广州保利玥玺湾为代表的核心地段“好房子”，定义城市价值锚点，重塑资产价格体系。该项目约10%的客户此前并无置业计划，充分说明“好供给可以创造新需求”。
（三）二手房成交明显活跃，推动改善需求向新房传导
租金收益率稳步回升，已超过无风险收益率。2025年，全国百城房价的租金回报率约为2.4%，上海等城市部分房源可达3%左右。
二手房成交回暖，“卖一买一”置换链条有效启动。部分低总价房源的租金收入已能够覆盖月供，刺激购买需求释放。例如，2025年下半年，上海总价300万以下二手房月均成交近万套，较上半年增加12%。业主售房后逐级向上改善，阶梯式购房需求向新房市场传导，为整体市场复苏奠定基础。
图：全国百城及典型城市租金收益率
数据来源：wind（百城），中指（城市），住宅租金收益率=二手住宅平均年租金/平均挂牌总价×100%
（四）商办经营结构性修复，多措并举支持盘活利用
核心地段的商办项目出租率有所修复。2025年末，北京、广州、佛山等城市核心区域的部分商办项目，出租率同比提高20-40个百分点。
各地积极支持商办资产去化和盘活，如降低商办首付比例、收购存量商办用于保障性租赁住房等。预计随着政策支持力度的不断加大和宏观经济的持续复苏，商办市场供求关系将逐渐修复，进入良性发展轨道。
三、政策将持续加力，控增量、去库存、优供给
在中央“政策要一次性给足”的统一部署下，多地陆续出台支持政策，带动市场信心和预期修复。展望2026年全年，预计中央及地方将持续加码用力：
一是稳预期，激活购房需求。各类不合理限制性政策有望全面放开；加大购房者补贴力度，支持多子女家庭改善性住房需求。住房公积金制度改革将持续深化，在旧换新、增补贴、降首付、提额度、异地互认、商转公、抵扣税等方面进行优化。
二是控增量，恢复供求平衡。贯彻中央城市工作会议精神，从增量扩张转向存量盘活，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，控制新增供地。如北京、厦门2026年住宅用地计划供应规模较2025年分别下降21%、54%。
三是去库存，大力盘活存量。探索多渠道盘活存量土地，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，上海、宁波等地试点收购二手房。地方政府支持房企参与房源改造及运营管理。
四是优供给，提高供地质量。优化各类配套规划指标，有序推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，从土地、规划、设计、建造全链条提升供给品质。
表：2026年以来典型城市房地产支持政策
四、新的竞争格局逐步形成
国家“十五五”规划明确提出，推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。在此顶层设计指引下，构建房地产发展新模式是一场持续的、内生的、循序渐进的进化过程。市场各方都在积极主动适应、凝聚共识，自觉推动行业向发展新模式稳步前行。
地方政府正以系统性改革破解传统路径依赖，加快探索构建多元化、可持续的长效财税机制；房企改变过去粗放的扩张路径，规范融资行为、强化风险管控、提升产品服务品质；客户购房决策愈发理性，“所见即所得”的交付实景与品质保障，成为衡量项目价值的关键标尺。
（一）不动产开发业务竞争逻辑重塑
1、结构性、轮动性机会凸显，利好“战略纵深型”企业
2026年开年以来，市场预期趋于稳定。新的资产价格体系正在形成，增量投资收益边际改善，房企投资信心稳步修复。
结构性机会持续显现，考验企业精准投资能力。一二线城市稀缺地段价值不可替代，“好房子”产品刺激需求释放；三线城市“白菜心”地段仍有稳定需求，可借供应空档积极拓展。具备战略纵深的企业，对各线城市的客户需求理解更深，更有优势捕捉机会窗口。
2、能力驱动取代资源驱动，多元主体共筑良性生态
过去，行业粗放发展，开发商之间更多是资金实力的竞争；现在，需求回归理性，市场只为真正优质的产品买单，项目操盘容错率大幅下降，极致专业力成为企业立身之本。
行业优胜劣汰加速，市场主体日益多元。风险企业持续出清，一批“小而美”的房企凭借区域深耕和精准产品力崭露头角；而稳健的头部房企则依托资源积淀和全产品线开发运营能力，持续领跑行业；二者共同推动行业良性竞合、有序发展。
3、城市更新机遇广阔，开辟企业发展新空间
我国城市发展进入“存量提质”的新阶段，发展潜力巨大。城镇住宅存量约350亿平方米，按年更新率2%估算，每年约7亿平方米需改造。此外，“十五五”期间将更新改造约1500个老旧街区厂区，存量活化空间广阔。
房企要积极落实中央城市工作会议精神，在金融、财税、土地等配套政策支持下，主动作为，深度参与城市更新改造。这既是对市场机会的敏锐把握，也是企业实现转型升级的内在要求。
（二）不动产经营业务场景更多元化
1、租赁市场规模增长，“租购并举”格局加速形成
核心城市人口保持净流入，租赁需求维持稳定。2025年，深圳、广州、杭州净流入人口达15万-20万人，位居全国前列。加之年轻一代的家庭和住房观念转变，租房接受度明显提升，也带来了租赁市场规模的持续增长，市场化、专业化租赁企业迎来发展机遇。
2、生活服务消费崛起，为不动产经营提供更多可能
消费需求分化带来结构性机遇。一是商业形态从传统集中式购物中心，向开放式街区、社区邻里中心等“小而美”形态转型；二是消费内核从商品交易为主，向社交互动、场景体验、户外休闲等方向升级。
非标特色商业、社区商业、文创园区等差异化业态形成“出圈”亮点。这些项目或锚定Z世代（1995年-2009年出生）客群的个性化需求（二次元、国风、潮玩等），或定位为“生活服务中心”，满足社区居民高频需求，成为资产盘活与价值提升的关键突破口。
图：广州保利广场成为Z世代的“打卡圣地”
3、金融配套持续完善，“投融管退”闭环正式打通
中国商业不动产经营已形成“信贷支持为基石、创新融资为补充、公募REITs为退出通道”的多层次融资配套体系。
2025年底，商业不动产公募REITs试点全面启动，为房企释放沉淀资金提供更多路径，并有望推动优质资产价值重估。保利发展成为A股房企中首家申报商业不动产公募REITs的企业，走出“开发+运营+资本”模式转型的关键一步。
（三）不动产服务业务定位升级
1、物业纳入“好房子”范畴，社区服务赛道拓宽
2026年政府工作报告首次将“物业服务质量提升行动”纳入“好房子”建设的范畴，完整居住社区、15分钟便民生活圈建设深入推进，社区服务消费成为提振内需的关键赛道。长期扎根社区的不动产企业，可依托场景触达与客户信任优势，深化“物业服务+生活服务”模式，精准匹配居民多样化生活需求，抢占市场先机。
如保利发展在广州琶洲片区，不仅实施了旧城改造、环境整治，还引入了商业酒店、文化地标、养老设施、休闲运动场地等配套，搭建“街道+村集体+物业”三方共治体系，实现民生改善、资产增值、治理提效、产业升级与文脉传承的有机统一。
2、代建、代运营需求增加，形成新的利润增长点
据统计，2025年全国房地产代建业务新拓展建筑面积2.45亿平方米，同比增长14%。业务盈利模式已从单一的代建服务，拓展至前期策划、设计咨询、招商运营、维修维护等全链条服务，服务对象可涵盖政府主导的保障房、文体场馆、产业园等，以及各类开发企业、AMC、基金信托机构管理的住宅、商业综合体、写字楼等项目。
不动产企业可以利用代建业务“轻资产、低杠杆、稳现金流”的优势，将自身在产品设计、成本管控、工程管理等方面的成熟能力，进行系统性迁移，持续拓宽盈利空间，优化收入结构。
第二章
从“造房子”升级为“造生活”
POLY DEVELOPMENTS AND HOLDINGS
2025年，保利发展基于22万条真实的客户原声和54万条服务数据，发现老百姓真正关注的，是有温度的生活，而非冰冷的建筑。这背后反映的是家庭居住和消费观念的深刻变化：购房者不再满足于获得一个物理空间，而是追求完整的生活方式体验。
一、好房子是“功能价值、精神价值、资产价值”的三重叠加
（一）好房子要具备过硬的功能价值
品质与功能已成为影响购房决策的核心因素。唯有精准匹配不同需求的功能配置，加以优秀品质与合理价格呈现，才能获得市场认可。好房子要“住得舒服、用得安心、经得起时间检验”，拥有过硬的性能指标和工程品质，做到“有里子、有样子、有底子”。
（二）好房子要满足情感归属和文化认同
中国消费市场正从“功能消费”向“悦己消费”深刻转变，居住需求也从单纯的功能满足转向精神共鸣。在地段、户型、价格之上，消费者也越来越关注建筑美学、社区文化、个性化表达等感性体验，希望通过居住空间展现独特品味。
（三）好房子要实现稳健保值增值
稳定的资产价值是享受“好生活”的底气与最大的安全感来源。从市场规律来看，房产的保值增值与核心地段、优质配套、产品品质、资源稀缺性等因素紧密相关；良好的社区硬件维护和社群生活运营也是保持资产价值的关键。
二、行业以“三好”体系回应时代之问
住建部、地方政府和企业都在编制覆盖全面、层次清晰的标准体系，通过可量化、可验证的评价指标，明确“好房子”的实现路径。
以保利发展为例，基于对客户需求的深度挖掘，以及对居民生活趋势的研究，结合自身30年经验，以“好生活”为纲，提出“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”的好房子“六维标准”，创新性地将人文服务和全维生活圈纳入其中，并针对不同需求，构建起多层级的“好产品、好服务、好生活”标准体系。
一是耐久。采用长效耐用材料和工艺，确保建筑结构、防水、管线、外立面等长时间稳定可靠。建立“一户一档”房屋档案，利用智能运维等手段，让资产历久弥新。
二是舒适。如保利发展研究开发“七衡系统”，重点关注“温度、湿度、空气、静音、照明、水质、洁净”7个指标，通过智能设备实现自动调节，让房子成为科技集成应用载体。
三是绿色。室内精装从“选材—施工—交付”全链条确保环保健康；室外园林不仅注重美观，更强调树木、植物、水资源的合理配置，营造“公园式”生态环境。
四是智慧。应用5G、物联网、人工智能、机器人等新技术，将“科技隐于日常”，如全屋设备语音统一控制、火灾/煤气泄漏等事故预警、独居老人儿童安全健康监测等。
五是精美。注重建筑美观与文化传承，将在地文化、历史符号和非遗工艺融入设计，满足不同地域的生活习惯和审美偏好，让居住者找到文化根脉的延续。
六是温情。根据不同项目的特点，提供专属管家、礼遇生活官、社群活动等贴心服务，还可提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。
广州保利玥玺湾融合广府文化、杭州保利天奕融合良渚文化，为项目注入了在地文化灵魂，得到市场认可
三、好生活 = 真需求 强性能 长运营
我们始终强调，人民群众对美好生活的向往不会改变。行业重回价值本源，优质房企以“全周期客户驱动”洞察客户“真需求”、以“全流程品质管控”锻造产品“强性能”、以“全过程服务贯通”护航生活“长运营”。
（一）全周期客户驱动——以“真需求”引领产品迭代
不同层级的消费需求，要有不同的“好房子”产品满足。保利发展基于全国海量客户调研数据，将主流需求分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四种类型，根据其不同的居住痛点、需求特征与偏好，指导产品与服务的迭代升级。
如对于首次置业及功能改善客群，在限定总价预算内，提供“N变户型”以适应未来家庭结构变化；对于品质改善客群，增加客厅展示性储物设计；对于高端改善客群，更关注隐藏式、智能化收纳系统与生活仪式感的融合等。
保利发展好房子实景图
（二）全流程品质管控——以体系化兑现“强性能”
优质房企从“建造、供采、成本、销售、服务、人才”六大方面构建新型能力体系，形成覆盖“设计研发—施工建造—过程验收—交付运维”全环节的品质管理标准。
加强供应链管理，通过全流程质量溯源，严控品质。联合供应链企业开展技术攻关，创新研发部品部件和工艺工法，以精益施工推动品质与效率双提升。
持续提高验收交付标准，例如保利发展推行“贴膜交付”，提前对易损部位做好保护；开展“白手套、白袜子检验”，要求阴角、凹槽等隐蔽部位达到无积尘、无瑕疵的交付标准。
（三）全过程服务贯通——以“长运营”塑造美好生活
在去年白皮书中，我们提出，中国不动产企业将走向综合化、集成化，这一趋势在2026年已加速显现。例如，保利发展依托“不动产生态平台”，形成横向覆盖住区、社区、城区，纵向贯穿客户全生命周期的综合服务体系。
住区维度，围绕居住需求，为客户提供从前期置业咨询，到中期家装家居、后期房屋交易租赁，以及长期物业运营等服务，打造全链条住宅产品服务一体化。
社区维度，通过商业、酒店、公寓、养老、邻里食堂、宠享乐园等配套打造，解决日常消费“最后一公里”，为住户拓展多元生活体验空间。
城区维度，围绕街道、乡镇、景区，提供现代化公共服务，助力提高基层治理水平、提升城市功能；围绕赛事、会展、会议，提供专业化运营服务，增进城市功能活力，让人民群众“安居”的内涵更广阔、更立体。
“十五五”征途已启，不动产行业迎来模式重塑的关键机遇期。企业必须主动适应新形势、新要求，以居住改善、租购并举、民生保障、城市升级为方向，加快构建 “开发+经营+服务” 的新发展模式，以“好产品、好服务、好生活”满足群众期盼，在稳健经营中夯实根基，在精益管理中提质增效，在创新突破中赢得未来！
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保利发展控股集团好生活研究院
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日期：2026年4月19日
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